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新的一年，房價是繼續飆漲，還是掉頭向下，錯過“買房好時機”的是否要出手搶購?手中有多套房的是否要逢高瞭結?瞭解一下2014年可能出臺的房產新法規，預判一下房產相關政策的新動向，對您作出判斷或許會有不小的幫助。
樓市寒冬或迎買房好時機 別被低價蒙蔽瞭雙眼
新的一年，房價是繼續飆漲，還是掉頭向下，錯過“買房好時機”的是否要出手搶購?手中有多套房的是否要逢高瞭結?瞭解一下2014年可能出臺的房產新法規，預判一下房產相關政策的新動向，對您作出判斷或許會有不小的幫助。
《房產稅法》 會否打壓房價？
在日前舉行的“第三屆首都金融財稅法論壇”上，國傢發改委法規司行政復議處韋大樂處長透露，全面落實十八屆三中全會提出的財稅體制改革方針，2014年將新立3部法律，其中包括《房產稅法》。【國土部加快組建不動產登記局 房產稅腳步漸進】
看點：立法需要多少時間；
試點城市范圍會否擴大；
稅率高低、征收對象，是否涉及存量房。
一部法律從著手立法到出臺，需要諸多法律流程，包括社會意見征詢，整個流程走完需要一定的時間。國內也曾有很多法律立法多年至今未見出臺的先例，在諸多利益的牽制下，這也是房產稅法何時落地的一個變數。
上海中原地產研究咨詢部總監宋會雍分析，征收方向上，房產稅法會存在幾個基本要點。1、向存量房鋪開，基數過小，征稅收益過低；2、全國聯網執行，等於進一步放大稅基；3、合理起點，這個起點有可能涉及部分高端的第一套房，第二套房基本會大面積賦稅；4、市場現價作為納稅依據，而不是入手價，兼顧法律面前平等性；5、階梯征稅。
《不動產登記條例》是否引發拋房潮？
2013年3月29日，國務院發佈瞭《國務院機構改革和職能轉變方案》，其中要求出臺並實施不動產統一登記制度，並且在2014年6月底前出臺不動產登記條例。【不動產登記制度6月底前或出臺 或難撼動高房價】
看點：“以人查房”是否被限制。
同策研究中心研究總監張宏偉分析：自2012年下半年以來，全國各地出現“房叔、房嬸”等事件之後，中國多地出臺房屋信息查詢規范，嚴控“以人查房”，甚至也以防止個人信息泄露為由，推遲聯網進度，這一定程度上使地方城市個人住房信息系統與聯網遲遲不能完成。
與 “以人查房”有直接關聯的，就是房地產信息聯網。“以人查房”幾乎成為瞭房地產信息聯網的一大障礙。在不動產登記事宜最終交付給國土部之前,住建部曾經承擔著房地產信息登記和聯網的工作。住建部曾在2011年要求次年6月底完成60個城市的聯網工作,又在2012年要求在2013年6月底前完成500個城市住房信息聯網。但實際上,最多隻完成瞭第一階段聯網工作。
嚴查小產權房 哪些城市沖擊大？
2014年初，國土資源部執法監察局負責人表示，各地要按照要求堅決做到“三個一批”，即堅決拆除一批小產權房，堅決查處一批典型案件，嚴肅追究一批有關責任人員的責任。
看點：查處力度有多大。
去年11月，國土資源部、住房和城鄉建設部聯合部署小產權房查處工作。國土資源部已組織人員先後赴5省（市）督辦小產權房違法用地查處工作。目前，北京市昌平區、河北省石傢莊市欒城縣、內蒙古呼和浩特市賽罕區、海南省海口市、廣東省廣州市花都區已組織拆除瞭一批小產權房。
普通住宅標準 今年是否會調整？
是否普通住宅，在二手房交易過程中意味著營業稅、個人所得稅和契稅的征收標準不同，雖然前兩項名義上向賣方征收，但實際上，市場普遍接受的是賣方到手價，所以這三項稅費基本都由買方承擔。(見表一)
看點：調整幅度是否與房價漲幅同步。
目前，上海市的普通住宅必須同時滿足以下3個條件：1、五層以上(含五層)的多高層住房，以及不足五層的老式公寓、新式裡弄、舊式裡弄等；2、單套建築面積在140平方米以下；3、坐落在內環線（以中山路環線）以內的總價低於330萬元/套，內環與外環之間的總價低於200萬元/套，外環線以外的總價低於 160萬元/套。
銀行房貸策略 首套房能否有優惠？
業內人士預計，2014年房貸市場或現全年從緊的局面，帶來的後果是總體利率水平上升，受影響的可能是首套購房者，一旦銀行房貸額度緊張，首套房貸的利率優惠就會成為泡影。【年初部分銀行房貸意外緊張 或影響二手房市場】
看點：基準利率會否成為行規。
2014年，購房者不但要關註房價走勢，也要密切註意銀行房貸利率走勢，否則，很可能好不容易等到房價下跌，卻不得不付出更多貸款成本。比如，一筆100萬元的商業房貸，30年還款期，分別按8.5折或1.1倍利率計算，利息總額將相差近40萬元。
2014年房價漲? 跌? 再看數據
2013年樓市已經兒童雞精過去，無論多麼輝煌，也都已成歷史。對普通人來說，2014年房價是漲是跌更有看點，什麼板塊樓市具有增值潛力更值得研究。下面，房報記者與您一起，尋找2014年的樓市數據，用數據說話，今年的樓市，會是什麼樣？
5%
預計今年房價漲
世聯地產在一份報告中表示，2013年房價在不同城市出現顯著分化，預計2014年房價將上漲5%，城市間分化的局面還將加劇。
世聯地產表示，2013年以來，核心城市主流產品價格上漲明顯與三四線城市去庫存並行，這反映出一線城市的漲幅。同時，不少三四線城市，供給壓力巨大而總量的需求有限，很多新盤從年初到年底價格幾乎沒有漲過，即使部分擁有產業集聚和人口集聚能力的二線大城市，例如武漢、重慶和成都，也是供給非常巨大而漲價壓力不大。
國傢信息中心之前也曾發表預測文章，認為2014年我國房地產市場整體將保持小幅增長，預計全年房價漲幅在5%左右。
漢宇地產市場研究部經理付偉認為，2014年上海房價繼續跑贏CPI和通脹。去年上海多區域土地價格均出現明顯上漲，以奉賢南橋新城、青浦新城、臨港新城等諸多衛星城為代表，甚至出現地價翻番跡象，而這些地塊開工建設，後期以高價狀態入市成為惟一選擇，屆時也會帶動板塊、整區乃至上海樓市成交均價聯動上揚，房價呈上漲趨勢的主旋律並不會發生大逆轉。
153
新盤今年將上市
數據顯示，截至2013年12月26日，上海2014年預計開盤的項目數量為153個，其中全新盤31個。開盤項目主要集中在浦東新區、嘉定區和寶山區，其中浦東新區共32盤入市，占比21%，雄踞第一位。
除浦東新區外，其他區域推盤數量相差不大，浦東32個新盤，嘉定22個新盤，寶山17個新盤，奉賢15個新盤，閔行12個新盤，松江11個新盤，普陀10個新盤，其餘7個區域均低於10個新盤。從環線分佈來看，新盤依舊以外環外為主，僅有3個新盤位於內環內，分別是浦東的花木綠城錦繡蘭庭、黃浦的黃浦灘名苑和靜安的嘉天匯。
8.5折
首套房利率很懸滴雞精推薦孕婦
滬上銀行收緊首套房貸優惠的舉措，在今年元旦後進一步升級。工商、農業、中國、建設、交通五大銀行及多傢商業銀行普遍收緊首套房貸優惠舉措，除極少數優質客戶可享受9折的優惠外，大部分將實行基準利率，這意味著8.5折優惠利率可能會全面退出。
漢宇地產分析師認為，目前多傢銀行取消首套房貸8.5折優惠利率，主要基於2013年樓市火爆導致的貸款量激增，還有今年信貸額度偏緊、資金面壓力大的考慮。目前樓市處於“降溫期”，但也積壓瞭大量的剛性需求，作為首套房貸的受眾群體，取消優惠利率，必然會打壓他們的入市積極性，對於後市的影響較大。此外，隨著首套房貸利率上浮至基準線，不排除後續二套房貸利率有再度收緊的動作。整體看，在樓市政策調控的高壓下，今年信貸政策不容樂觀。
八成
經紀人看漲房價
2013年二手房市場受到“新國五條”催化，呈現出供需兩旺、成交量保持高位的局面。此外，二手房價格也隨之水漲船高，相比2013年年初均有明顯上漲。
針對這一現狀，某網日前推出中國房地產經紀人信雞精何時喝心指數研究，調查數據顯示，超過八成的上海房地產經紀人判斷2014年上海二手房價格將上漲。超過七成的上海經紀人對2014年上海二手房市場發展預測趨於樂觀，其中51.45%對市場比較樂觀，22.62%非常樂觀。另外，66.29%的上海房地產經紀人認為2014年上海二手房市場需求量將有所上升，23.15%認為將大幅上升。
5條
軌交將正式運營
2014年，5條軌交將建成運營，包括軌交9號線三期松江段、11號線北段二期、12號線、13號線一期和16號線，線路長度約145公裡，共計77座軌交站點。
目前，上海軌道交通運營總長將突破500公裡，躍居世界首位。上海樓市版圖不斷擴張，很大程度上來自四通八達的軌交建設。“軌交一響，黃金萬兩”，這5條軌交線路運行，將對周邊板塊和樓市帶來較大利好，“房價跟著軌交漲”。
90%
商鋪在非核心區
高力國際統計顯示，2014年，上海有金虹橋國際中心和虹橋城在內的七個項目完工，面積約54.8萬平方米。其中，90%多的未來供應將坐落於非核心零售區，不少項目租金將低於市場平均水平，從而拉低整體租金。
辦公樓孕婦滴雞精市場方面，2014年上海核心商務區將迎來5個新增辦公樓，合計供應規模約29萬平方米，考慮到上述數據低於過去五年的平均供應水平和吸納量，辦公樓市場空置率或將小幅下降，辦公樓租金也將受惠金融和專業服務領域的需求而上漲。
千億元
房企擴容至九傢
某研究中心發佈的 《2013年中國房地產企業銷售TO P50》 排行榜數據顯示，2013年，由於大體量擴張的規模效應顯現，國內大型房企業績普遍超水平增長，千億元房企擴容至7傢，銷售額超500億元房企升至21 傢。而基於不少房企2013年前十個月已經完成全年銷售任務，業內人士相信，開發商幾乎沒有主動降價的可能。
某研究中心認為，從 2014年的市場大勢來看，成交持穩是大概率事件。房企仍在上演“強者恒強”、“大象起舞”的競爭格局。從趨勢看，今年TOP50門檻有望達到200億元，行業集中度將進一步上升。其次，千億元、百億元企業將繼續大幅擴容。2014年有望首現雙“兩千億元”格局，萬科、綠地將雙雙進入2000億元行列， “千億元俱樂部”有望擴容至8-9傢。
千萬平米
高位成交難持續
2013年上海新建商品住宅（剔除配套動遷）成交1282.25萬平方米，10.5381萬套。
上海中原研究咨詢部高級經理龔敏表示，2013年新建商品住宅交易量重回千萬平方米高位，供求關系也從2010年的供大於求轉變為2013年的供不應求。2014年，預計在現有政策從緊的主基調下，樓市趨於平穩，交易量重返千萬平方米可能性不大。
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一年收入買兩平方米？美死你！
2013年收官後，隨著房價一路上漲，房價收入比又成為討論熱點。買房難不難？上海房地產有沒有泡沫？泡沫會破裂嗎？對這些問題，業內和坊間看法見仁見智。日前，《房地產時報》就此話題展開討論，提供兩種不同的觀點，僅供參考。
《房地產時報》 上周報道指出，2013年上海職工年平均收入5.6萬元，而商品住宅成交均價2.4萬元/平方米，折算一下，一年收入隻夠買2平方米，這一數據再次讓普通人積攢多少年收入才能買一套房成為熱點。筆者以為，一年收入買2平方米，別美瞭……
“職工年平均收入”是什麼概念？“年平均收入”與“可支配收入”可是完全兩碼事，“年平均收入”是指單位發給你所有的錢和實物（需折算為現金），且是含有社保等繳金部分的稅前收入。說白瞭，就是你不吃不喝、不用交通費、不買衣服、不生病擠出來的錢。上海2013年職工年平均收入5.6萬元，去掉稅收和繳金，職工拿到手最樂觀的估計也不會超過4萬元。也就是說，僅夠買不足1.7個平方米，所以，工薪階層想一年收入買兩平方米，還真是做夢。
再說“年平均收入”和“商品住宅成交均價”這兩個數據。對我國國情稍有點常識的都知道，我們的數據經常不靠譜——統計居民收入時總是偏高，而統計與民生有關的價格（不僅僅是房價）時卻又總是偏低，這收入統計高一點、房價統計低一點，你還能期望自己一年收入能買兩平方米？恐怕在此前的1.7平方米上還要再打個折扣。
研究一下“商品住宅成交均價”的數字本身。單就2.4萬元/平方米的價格本身，在上海能買到什麼地方的房子也是個值得探究的問題。同樣是《房地產時報》報道，目前上海樓市已經形成“246”的格局，即外環外2萬元/平方米、內外環4萬元/平方米、內環內6萬元/平方米的房價格局。2.4萬元/平方米能買哪裡的房子？外環附近！上海現有“四環”：內環、中環、外環、郊環。郊環就是郊區，外環則基本在郊區與市區邊緣行走，有些地區如莘莊雖然離市區較近，但房價也已與市區接軌瞭。對於工薪階層而言，外環買房、市區上班已經成為大多數人不得已的選擇。2011年統計顯示，上海人均上班所花費的時間在46分鐘，可是環顧周邊，46分鐘能有幾人？
工薪階層一年收入究竟能買幾個平方米？分析一下數據，原來一年收入換兩平方米仍是“美夢一場”……
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